好房子新观察之空间升级
2025年以来，“好房子”新政持续发力，一手住宅市场迎来产品升级与设计革新。在计容新规下,“高得房率”产品成为市场新热点。与此同时，广州部分开发商陷入“赠送面积内卷”，户型设计过度追求高得房率，反而牺牲了实用性与隐私性，引发争议。随着6月广州对飘窗、花池等设计建筑规范进行收紧管理，市场逐步回归理性。
专家指出，未来“好房子”将从单纯比拼得房率转向综合品质竞争，真正回归居住本质。
新规住宅陷“赠送面积内卷”，居住痛点凸显
近年，以“好房子”国家战略为引领，重点城市密集出台住宅新规，如放宽阳台、飘窗面积、鼓励空中花园、复式挑空、优化公共空间计容等，显著提升了住宅产品的得房率、空间尺度和舒适度，为一手市场注入了活力。据克而瑞广佛数据显示，2025年上半年，广州新规项目成交面积达81.8万平方米，占全市新房成交总量的23%，较2024年上升约11个百分点，黄埔、海珠、番禺和天河成为新规产品的主要供应区域，其中以80-110平方米、总价200万至500万元之间的户型成交最为集中。
然而，在政策红利释放的同时，部分开发商为提升产品竞争力，陷入了“赠送面积内卷”，过度追求高得房率，导致户型设计偏离居住本质。记者实地走访多个新规楼盘发现，不少项目在客厅、餐厅、厨房、洗手间甚至走廊均设置飘窗，以此提高“得房率”。然而，这些看似诱人的“创新”，实际在居住实用性上问题重重。例如，部分标榜“270°环幕飘窗”的户型，由于楼距过近，拉开窗帘时邻居客厅景象清晰可见，欠缺隐私保护；部分次卧有楼道视野遮挡问题，影响采光；厨房水池设于飘窗上难以安装滤水器；主卧多面飘窗下仅30-45厘米宽度，衣柜难以摆放，收纳功能大打折扣。此外，大面积玻璃的使用也带来冬季寒冷、夏季闷热的问题，与节能环保理念背道而驰……
得房率即住宅的实际使用面积与总建筑面积的比率，当前新规楼盘普遍将不计容的飘窗赠送面积也纳入实际使用面积。从产品迭代路径来看，2023年前，广州多数开发商尚未涉足飘窗改造；2024年，多地块出让附带“超新规”优惠条款，开发商借此将全计容面积转为半计容报建，验收后再拆改实现“变相赠送”。部分项目开始尝试“飘窗微改造”，如采用“砸3留5”方式，将原80厘米宽飘窗拆改为交付50厘米宽；到2024年底，“砸5留3”方案进一步普及，部分楼盘报建80厘米飘窗，实际仅保留30厘米交付；进入2025年，“0 飘窗”产品亮相，虽进一步拉高得房率，却引发新老产品间的激烈竞争矛盾。
对此，克而瑞研究中心指出，各地建筑新规实施后，高赠送率一度成为新规产品的核心竞争力，但近期监管收紧已成趋势。究其原因，一方面是新旧规产品矛盾激化，新规产品的高赠送导致存量旧规产品相对贬值，引发已购房者不满；另一方面，部分新规设计暗藏安全隐患，超高层建筑中的花池设计可能会对建筑结构安全和居民生活安全造成威胁；飘窗的拆改也可能影响建筑本身的稳定性。
告别“得房率竞赛”，引导市场转向高品质竞争
在广州楼市的高得房率“竞赛”中,120%、130%乃至140%的使用率宣传屡见不鲜。合富研究院数据显示，2025年上半年，广州超四成新货“使用率超100%”，“得房率”已成为开发商争夺客源的核心卖点。面对市场一味追求高得房率的内卷态势，今年6月，广州收紧住宅计容报建审批尺度。记者多方了解到，相关部门对容积率审批阶段进行了更为严格规范的管理。克而瑞广佛指出，新规主要从五个方面收紧规范：一是严格界定住宅凸 (飘) 窗，不符合条件的全计容，杜绝通过飘窗赠送增加室内使用面积；二是规范天井位置并禁止压缩尺寸；三是40米以上楼层花池半计容；四是将建筑外立面的结构柱全部计容；五是规范卧室尺度以确保居住舒适度，要求卧室使用面积≥5平方米，短边净宽≥1.8米，套房使用面积≥9平方米，起居室 （厅） 内布置家具的墙面直线长度宜大于3米。
政策收紧下，市场呈现新变化。记者走访发现，多数新规项目的样板房内，飘窗位置增设提示牌注明“此处非交付展示，实际交付时为飘窗”，部分项目更推出实景样板房,力求“所见即所得”。在越秀珠实皓悦滨江，销售人员表示，“我们是南向新规产品，实景板房可以直接看到采光和视野……”而在中建天钰，同样增设了实景板房，但客户不能携带手机进入参观。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次政策调整具有双重意义：一方面通过落实住宅项目规范、提高“好房子”底线标准，为稳定住房价格筑牢基础；另一方面针对新规产品违反规划指标、偷面积、变相降价竞争等现象进行治理，推动市场向真正的高品质产品竞争转型。有业内人士指出，此前部分楼盘为迎合购房者对“得房率”的敏感心理，通过“砸飘窗”“改花池”“阳改房”等方式虚增使用率，导致窗墙比过大、楼距过近等问题，引发隐私泄露、采光不足等居住痛点，“面积大不等于住得舒适，政策纠偏正是为了让住宅回归居住本质。”
打造人性化“好房子”，市场进入多维度综合竞争
在“好房子”政策导向下，广州住宅产品的空间设计正从单纯追求“高得房率”转向更精细化、人性化的居住体验升级。越来越多开发商开始关注功能布局的合理性与生活细节的打磨，通过科学高效的空间利用，提升居住舒适度。例如，番禺区的绿城玉海棠项目打造了涵盖玄关、衣帽、厨房、卫浴、家政及兴趣点在内的六大收纳体系，实现空间的高效管理；荔湾区的越秀·珑悦西关则结合广府饮食文化，设置厨房高低柜岛台，并配备防干烧炉灶，满足本地居民煲汤习惯的同时提升安全性；天河区的西派天河序则将厨房开间做到约5.2米，打造具备社交属性的互动厨房，契合现代家庭生活方式。
在李宇嘉看来，“好房子需求潜力仍比较大，但过去那种降维打击的新规产品只能带来短期热度，从供给端对楼市可持续回升不利。”李宇嘉指出，“要打造不同功能梯度、价格梯度的好房子产品，加强批后监管，规避偷面积，重在功能、设计、服务升级，从而激活换房意愿，辅以更新补上二手房配套的短板，带动以旧换新，卖一买一的置换，这是市场健康可持续的关键。”
合富研究院分析认为，容积新规后使用率虽有所收窄，但政策执行标准更规范清晰，修正了使用率过高的现象，有助于市场良性竞争。“预计下半年，‘使用率超100%’的产品仍有供应，且远郊项目占比将逐步提升,‘质价比’将支撑需求,‘好房子’热度将持续提升。”
采写：新快报记者 何璐诗
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